Gasetagenheizung ersetzen im Mehrfamilienhaus

Welche Heizung ersetzt eine Gasetagenheizung?

Eine Gasetagenheizung ist eine Gastherme, die in einer Wohnung hängt und nur diese Wohnung oder dieses Stockwerk heizt. Man findet sie in Mehrfamilienhäusern ohne gemeinsame Heizung. Seit dem 29. Juli 2026 lässt Ihnen das neue Heizungsgesetz die Wahl unter zehn Heizungsarten, und für den Ersatz kommen vor allem vier Wege in Frage.

Für eine Wärmepumpe und für Fernwärme zahlt die staatliche Förderbank KfW bei einem Antrag im Jahr 2026 mindestens 30 Prozent der Kosten als Zuschuss. Wer selbst in der Wohnung wohnt, kommt mit Boni auf bis zu 70 Prozent. Für eine neue Gastherme gibt es keinen Zuschuss, und sie muss ab 2029 mit mindestens 10 Prozent Biomethan oder Wasserstoff laufen.

Welche Lösung passt, hängt vom Gebäude und von den Miteigentümern ab. Der Eigentümerverband Wohnen im Eigentum empfiehlt deshalb vor jedem Heizungstausch eine unabhängige Energieberatung.

Für Gasetagenheizungen gelten keine Sonderpflichten mehr

Bis Juli 2026 galten für Eigentümergemeinschaften mit Gasetagenheizungen eigene Pflichten, etwa eine Bestandsaufnahme aller Thermen im Haus. Das neue Heizungsgesetz hat sie am 29. Juli 2026 gestrichen.

Eine Gasetagenheizung zählt seitdem wie jede andere Heizung. Funktioniert sie, darf sie ohne Frist weiterlaufen, und fällt sie aus, wählen Sie frei. Dieselben Regeln gelten, wenn Sie eine zentrale Gasheizung ersetzen.

Bauen Sie eine neue Gastherme ein, muss ein wachsender Teil der Wärme aus Biomethan oder Wasserstoff stammen. Ab dem 1. Januar 2029 sind es mindestens 10 Prozent, ab 2030 dann 15 Prozent, ab 2035 schon 30 Prozent und ab 2040 sogar 60 Prozent. Für Gasthermen, die bis zum 29. Juli 2026 eingebaut wurden, gilt diese Treppe nicht.

Dürfen Sie Ihre Gasetagenheizung allein austauschen?

Eine Gasetagenheizung gehört in der Regel zum Sondereigentum. So heißt der Teil des Hauses, über den Sie als Wohnungseigentümer allein bestimmen. Reparieren und austauschen dürfen Sie die Therme deshalb grundsätzlich ohne Beschluss der Gemeinschaft.

Bei einer Wärmepumpe für die eigene Wohnung ist das nicht geklärt. Ihr Außengerät steht draußen, etwa an der Fassade oder auf dem Balkon, und greift damit in das gemeinsame Eigentum ein. Fragen Sie deshalb vor dem Auftrag die Hausverwaltung, ob die Gemeinschaft zustimmen muss.

Wie beschließt die Eigentümergemeinschaft eine gemeinsame Heizung?

Für den Umstieg von Gasetagenheizungen auf eine gemeinsame Heizung reicht die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen in der Eigentümerversammlung.

Wer am Ende zahlt, hängt von der Größe der Mehrheit ab. Stimmen mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen zu und halten diese Eigentümer die Hälfte aller Anteile, zahlen alle nach ihrem Anteil. Das gilt auch, wenn sich die Kosten in angemessener Zeit wieder einspielen. Sonst zahlen nur die Eigentümer, die dafür gestimmt haben.

Ob eine neue Heizungsart als Erhaltung gilt, die alle bezahlen, hat der Bundesgerichtshof noch nicht entschieden. Lassen Sie sich vor dem Beschluss deshalb beraten, etwa von einem Eigentümerverband.

Prüfpflicht für Gasetagenheizungen in Häusern ab sechs Wohnungen

In Häusern mit mindestens sechs Wohnungen muss jede Heizung geprüft und richtig eingestellt werden, die mit Wasser heizt und keine Wärmepumpe ist. Das betrifft auch Gasetagenheizungen, denn sie erwärmen das Wasser in Ihren Heizkörpern.

Wurde die Heizung vor dem 1. Oktober 2009 eingebaut, muss die Prüfung bis zum 30. September 2027 erledigt sein. Neuere Heizungen sind innerhalb eines Jahres dran, nachdem sie 15 Jahre alt geworden sind.

Die Fachleute prüfen die Einstellungen, die Pumpe, die Dämmung der Rohre und ob sich die Vorlauftemperatur senken lässt. Vorlauftemperatur heißt die Temperatur des Wassers, das in die Heizkörper fließt. Das Ergebnis bekommen Sie schriftlich, und Ihre Mieter dürfen es auf Verlangen sehen.

Bauen Sie in einem solchen Haus eine neue Heizung ein, muss der Fachbetrieb außerdem einen hydraulischen Abgleich machen. Dabei stellt er jeden Heizkörper so ein, dass er genau die Wärme bekommt, die sein Raum braucht. Wer diese Pflichten versäumt, riskiert ein Bußgeld bis 5.000 Euro.

Was müssen Vermieter beim Tausch der Gasetagenheizung beachten?

Als Vermieter dürfen Sie die Gasetagenheizung einer vermieteten Wohnung modernisieren, und Ihre Mieter müssen die Arbeiten in der Regel dulden. Ihre Mieter können sich aber auf eine besondere Härte berufen. Kündigen Sie die Arbeiten spätestens drei Monate vorher per Brief oder E-Mail an, mit Art, Umfang, Beginn, Dauer und der erwarteten Mieterhöhung.

Danach dürfen Sie 8 Prozent der Kosten auf die Jahresmiete aufschlagen. Haben Sie einen Zuschuss genutzt, sind es 10 Prozent der Kosten nach Abzug des Zuschusses. Pauschal 15 Prozent der Kosten zählen dann als Erhaltung, die ohnehin angefallen wäre, und die legen Sie nicht um. Bei einer neuen Gastherme gilt diese Pauschale nicht. In beiden Fällen darf die Monatsmiete durch den Heizungstausch in sechs Jahren um höchstens 0,50 Euro je Quadratmeter steigen.

Bei einer Wärmepumpe verlangen Sie die volle Erhöhung nur, wenn ein Fachbetrieb eine Jahresarbeitszahl von mindestens 2,5 nachweist. Diese Zahl sagt, wie viel Wärme die Wärmepumpe im Jahr aus einer Kilowattstunde Strom macht. Ohne Nachweis zählt nur die Hälfte der Kosten, außer das Haus wurde nach 1996 gebaut oder wird mit höchstens 55 Grad Vorlauftemperatur warm.

Als Mieterin oder Mieter lassen Sie eine Mieterhöhung nach dem Tausch im Zweifel vom Mieterverein prüfen.

Wie bekommen Sie den Zuschuss für die neue Heizung?

Den Zuschuss zahlt die KfW, und die Reihenfolge ist wichtig. Zuerst stellt ein Fachbetrieb oder Energieberater eine Bestätigung zum Antrag aus. Dann schließen Sie den Vertrag mit dem Heizungsbauer mit der Klausel, dass er erst mit der Zusage der KfW gilt. Erst danach stellen Sie den Antrag im Kundenportal Meine KfW, und erst nach der Zusage beginnen die Arbeiten.

Bei einem Antrag im Jahr 2026 beträgt die Grundförderung 30 Prozent. Wer selbst in der Wohnung wohnt und eine funktionierende Gasetagenheizung tauscht, bekommt bei einem Antrag bis zum 31. Januar 2027 weitere 16 Prozent. Bei geringem Einkommen kommt ein Bonus von 10 bis 40 Prozent dazu. Zusammen zahlt die KfW höchstens 70 Prozent, bei einem Einkommen bis 30.000 Euro bis zu 80 Prozent.

Mit einem Kind im Haushalt steigen die Einkommensgrenzen um 10.000 Euro. Bei einem Antrag bis zum 31. Januar 2027 fördert die KfW höchstens 28.000 Euro Kosten für die erste Wohnung, je 15.000 Euro für die zweite bis sechste und je 8.000 Euro ab der siebten. Danach sinkt der Betrag für die erste Wohnung jedes halbe Jahr um 750 Euro. Die Summe gilt für das ganze Haus und verteilt sich gleichmäßig auf alle Wohnungen, deshalb zählt bei einer einzelnen Gasetagenheizung nur Ihr Anteil.

Für Wärmepumpen sinkt die Grundförderung ab dem ersten Quartal 2027 auf 15 Prozent. Stammt die Wärmepumpe aus der EU, gibt es dann 15 Prozentpunkte Bonus.

Bei einer gemeinsamen Heizung stellt die Hausverwaltung den Antrag für das Haus. Selbstnutzer beantragen ihre Boni mit einem Zusatzantrag, spätestens sechs Monate nach dieser Zusage. Jede geförderte Heizung braucht außerdem eine Heizlastberechnung für jeden Raum und einen hydraulischen Abgleich. Bevor Sie sich für eine neue Gastherme entscheiden, vergleichen Sie Wärmepumpe und Gasheizung für Ihr Haus.